قوانین و مقررات شهرداری

قوانین و مقررات



نکاتی در قوانین تقسیم املاک و اراضی شهری

تهیه، جمع‌آوری و تنظیم: علی نصیریان

کارشناس ارشد مدیریت شهری

در ادامه، به تعاریف و مواد و تبصره های قانونی در این رابطه پرداخته شده است.

تفکیک:

تفکیک یعنی جداسازی و تبدیل یک ساختمان، ملک یا زمین به قطعات کوچکتر.

تفکیک عبارت است از؛ قطعه‌بندی زمین بر اساس مقررات و برنامه های توسعه (طرح هادی، جامع، تفضیلی) که مورد تصویب قرار گرفته‌اند و مقررات کلی تفکیک دربرگیرنده اندازه، شکل قطعات زمین، عرض و طول آنها و همچنین چگونگی تامین دسترسی‌هاست.

تفکیک اراضی شامل، تفکیک عرصه، تفکیک اعیان، تفکیک ساختمان

تفکیک اراضی در توسعه شهری و نظارت بر تفکیک اراضی و املاک در محدوده و حریم شهر می‌باشد.

تعریف تفکیک از نظر لغوی یعنی از هم گشودن، جدا کردن و باز گشودن.

تفکیک عبارت است: از تقسیم مال غیر منقول با سند ششدانگ به قطعات کوچکتر.

به عنوان مثال مالک یا مالکین دارای قطعه زمینی به مساحت ۱۰ هزار مترمربع با سند ششدانگ می‌باشند تصمیم دارند آن را به قطعات ۲۰۰ متری تقسیم نمایند، درصورت اجرای این تصمیم گفته می‌شود که به قطعات ۲۰۰متری تفکیک شده است.

توجه: در تفکیک مالک می‌تواند یک نفر و یا بیشتر باشد.

تفکیک به چند نوع تقسیم می گردد:

۱-تفکیک عرصه:

تفکیک عرصه با تقاضای مالک یا وکیل قانونی او شروع می‌شود، بدین ترتیب که مالک یا وکیل قانونی او از شهرداری تقاضا نقشه تفکیک پلاک را می‌کند. شهرداری پس از اخذ مدارک لازم با توجه به مقررات و ضوابط شهرسازی نقشه مصوب را متقاضی تسلیم و نسخه‌ای از آن را جهت تطبیق با ضوابط و مقررات ثبت و تنظیم صورت مجلس به اداره ثبت ارسال می‌دارد.

با وصول نقشه موضوع ماده ۱۰۱ قانون شهرداریها به اداره ثبت و تقاضای مالک یا وکیل قانونی او که از طریق دفاتر اسناد رسمی در فرم مخصوص تنظیم می‌شود، نماینده و نقشه‌بردار از محل وقوع ملک بازدید به عمل می‌آورند و پس از تطبیق نقشه شهرداری با سند مالکیت صادره و محل ملک در صورت عدم مغایرت، گواهی عدم تجاوز به مجاورین و معابر و شوارع به وسیله نقشه بردار ثبت شده و نمایندۀ ثبت، به تنظیم صورت مجلس تفکیکی اقدام می‌کند که پس از طی تشریفات اداری و پرداخت هزینه دولتی یک نسخه از آن به دفترخانه اسناد رسمی متقاضی ارسال خواهد شد.

به این ترتیب ملک به دو یا چند قطعه تفکیک و برای همه قطعات، مساحت و حدود مشخص می‌شود و سند صادر می‌گردد.

۲- تفکیک اعیان:

تفکیک اعیان توسط اداره ثبت و به استناد به گواهی پایان کار ساختمان با طی مراحل قانونی صورت می‌گیرد.

۳-تفکیک ساختمان:

با توجه به گواهی پایان کار صادره از شهرداری و قانون تملک آپارتمان‌ها و آیین‌نامه اقدام می‌شود.

مراحل تفکیک املاک:

۱- متقاضی باید با مراجعه به دفترخانه اسناد رسمی و اخذ تقاضای تفکیک، آن را ضمیمۀ نقشه تفکیک ملک که خود موظف به تهیه آن می‌باشد، به ثبت محل تسلیم نماید.

۲- تقاضا پس از ثبت در دفتر اندیکاتور جهت ضمیمه شدن به پرونده و اقدام لازم به ترتیب شعبه بایگانی و یکی از نمایندگان ارجاع می‌گردد.

۳-نماینده پس از ملاحظه تقاضا و بررسی پرونده ثبتی نقشه ارائه شده، درخواست متقاضی را طی نامه‌ای جهت تأیید و موافقت با تفکیک به شهرداری محل ارسال می‌دارد.

۴ -شهرداری فرصت دارد ظرف دو ماه از طریق دریافت نقشه پاسخ دهد و در صورت عدم پاسخ در موعد مقرر حسب مراجعه و تقاضای متقاضی، اداره ثبت می‌تواند مبادرت به تفکیک نماید.

۵- پس از وصول نامه شهرداری منضم به نقشه تایید شده و ثبت آن در دفتر اندیکاتور حسب دستور مسئول اداره، تاریخ و مراجعه بعدی متقاضی برای عزیمت به محل و انجام عملیات تفکیک تعیین و به او ابلاغ می‌گردد.

نماینده و نقشه بردار ثبت در معییت متقاضی به محل وقوع ملک و عزیمت و با تطبیق نقشه تفکیکی با وضعیت و محل وقوع ملک و بررسی کلیه مشکلات موجود و بدن و برطرف کردن آنها اقدام می‌کند.

نقشه تفکیکی را با توجه به نقشه تایید شده شهرداری ترسیم و صورتجلسه تفکیکی را تهیه و مراتب را طی گزارشی به اطلاع مسئول اداره می‌رساند.

افراز

*افراز یعنی؛ جدا کردن چیز از چیز دیگر- به معنای جز جز کردن

* افراز عبارت است از؛ تجزیه کردن مال غیر منقول و مشاع به قطعات کوچکتر

*یا از جدا کردن سهم مشاع شریک با شرکا به عبارت دیگر تقسیم مال غیرمنقول مشاع بین شرکا به نسبت سهم آنان یا تقسیم تقسیم مال غیر منقول خواه با رضایت باشد یا به حکم دادگاه.

*افراز یا اجباری است یا بر رضایت طرفین است.

* افراز اجباری یعنی؛ افراز مال به موجب حکم دادگاه که شرکا را مجبور به قبول تقسیم مال مشاع می‌کند

* افراز با رضایت طرفین یعنی؛ افرازی است که شرکا به دلخواه و با رضایت خود انجام می‌دهند.

**تفاوت تفکیک و افراز

۱- در تفکیک وجود حالت اشاعه ضرورت ندارد و ملک با داشتن مالک واحد قابل تفکیک است، ولی در افراز باید حالت اشاعه وجود داشته باشد، یعنی مالکیت بیش از یک نفر باشد.

۲-تفکیک با رضایت و در حالت تفاهم مالکان مشاع است ولی افراز عدم تفاهم و رضایت و وجود اختلاف نسبت به سهم یکدیگر و قصد قطع حالت اشتراک می‌باشد.

۳ - در تفکیک توجه به سهم مالک لزومی ندارد و بعد از تفکیک به هنگام تنظیم تقسیم نامه، رعایت حقوق و سهم هریک از مالکان مطرح که با توافق نسبت به کسری و زیادی با صلح و هبه رفتار خواهد شد ولی در افراز رعایت و توجه به سهم معادل بهر یاسهم هر یک از مالکان مشاعی ضروری بوده.

۴- تفکیک فقط تقسیم ملک است اما افراز تقسیم ملک همراه با تعیین سهم هریک از مالکان مشاع می‌باشد و قطعات افرازی به نسبت سهم مالک مشاع به آنان اختصاص می‌یابد.

۵ - تنظیم تقسیم‌نامه پس از تفکیک میان مالکان مشاعی برای مالکیت برسهم جدا شده ضروری است.

۶- درصورت اعتراض به تفکیک از طرف یکی از شرکا ادامه عملیات متوقف می‌شود ولی اعتراض به افراز در حین اقدام از شرکت‌های دیگر پذیرفته نیست و پس از اتمام افراز می‌تواند اعتراض نماید و مرجع رسیدگی اعتراض به افراز ملک در صلاحیت دادگاه می‌باشد.

۷- انجام عمل افراز یا عدم افراز در حکم رای مراجع قضایی است و با افراز ملک و عدم اعتراض در مهلت مقرر هر مالک مشاع می‌تواند بر سهم جدا شده خود تسلط پیدا کند و با تسلیم سند مالکیت مشاع و واحد ثبت، سند شش دانگ مالکیت را تقاضا و دریافت نماید.

۸- صورت مجلس تفکیکی مالک با انتقال قطعه یا قطعاتی از آن به غیر یا انتقال سهم مشاعی به شریک دیگر با تنظیم تقسیم نامه یا به طور کلی تنظیم سند قطعی بر روی آن اعتبار پیدا می‌کند اما در افراز با انقضای مهلت اعتراض هر قطعه در سهم مالک آن قطعی می‌شود.

۹- تفکیک در اداره ثبت انجام می‌شود اما افراز هم در اداره ثبت و هم در دادگاه

۱۰ - در افراز رای صادر می‌شود ولی در تفکیک صورتجلسه تفکیکی و در افراز اجبار حاکم است ولی در تفکیک مسامحه ۱۱ اعتراض بر تفکیک در اداره ثبت رسیدگی ولی افراز توسط دادگاه رسیدگی می‌شود.

**مرجع درخواست تفکیک و افراز

*بر اساس مواد 150 و 154 اصلاح قانون ثبت اسناد و املاک و مادۀ 101 قانون شهرداری‌ها مرجع درخواست تفکیک ادراه ثبت است.

‌مادۀ 150 - هرگاه نسبت به ملکی از طرف مالک یا قائم مقام او تقاضای تفکیک شود این تقاضا به اداره ثبت ارسال می‌گردد و در تقاضانامه باید ارزش‌مورد تفکیک بر اساس ارزش معاملاتی روز تعیین شود و هزینه تفکیکی از طرف ذینفع بر اساس مبلغ مزبور قبلاً پرداخت گردد. مبنای وصول هزینه‌تفکیک ارزش معاملاتی روز خواهد بود هر چند بهای معامله بیش از ارزش معاملاتی روز باشد.

مادۀ 154 - پس از تصویب نقشه جامع هر شهر برای تفکیک و افراز اراضی اداره ثبت ودادگاهها باید با رعایت نقشه مذکور و آیین‌نامه‌های مربوط به‌شهرسازی رأساً اقدام به تفکیک نمایند.

مادۀ 101قانون شهرداری‌ها ـ ادارات ثبت اسناد و املاک و حسب مورد دادگاه‌ها موظفند در موقع دریافت تقاضای تفکیک یا افراز اراضی واقع در محدوده و حریم شهرها، از سوی مالکین، عمل تفکیک یا افراز را براساس نقشه‌ای انجام دهند که قبلاً به تأیید شهرداری مربوط رسیده باشد.

نقشه‌ای که مالک برای تفکیک زمین خود تهیه نموده و جهت تصویب در قبال رسید، تسلیم شهرداری می‌نماید، باید پس از کسر سطوح معابر و قدرالسّهم شهرداری مربوط به خدمات عمومی از کل زمین، از طرف شهرداری حداکثر ظرف سه ماه تأیید و کتباً به مالک ابلاغ شود.

*بر اساس ماده 1 قانون افراز و فروش املاک مشاع مرجع در خواست تفکیک به شرح زیر دادگاه و یا ثبت می‌باشد.

‌مادۀ اول - افراز املاک مشاع که جریان ثبتی آنها خاتمه یافته اعم از اینکه در دفتر املاک ثبت شده یا نشده باشد، در صورتی که مورد تقاضای یک یا‌چند شریک باشد با واحد ثبتی محلی خواهد بود که ملک مذکور در حوزه آن واقع است. واحد ثبتی با رعایت کلیه قوانین و مقررات ملک مورد تقاضا‌را افراز می‌نماید.

‌تبصره - نسبت به ملک مشاع که برای آن سند مالکیت معارض صادر گردیده، تا زمانی که رفع تعارض نشده اقدام به افراز نخواهد شد.

**حد نصاب تفکیک و افراز:

*طبق تبصره 3 ماده 101 قانون شهرداری‌ها حد نصاب تفکیک حداقل 500متر با سند ششدانگ می‌باشد.

تبصره3ـ در اراضی با مساحت بیشتر از پانصد مترمربع که دارای سند ششدانگ است. شهرداری برای تأمین سرانه فضای عمومی و خدماتی تا سقف بیست و پنج درصد (25%) و برای تأمین اراضی موردنیاز احداث شوارع و معابر عمومی شهر در اثر تفکیک و افراز این اراضی مطابق با طرح جامع و تفصیلی با توجه به ارزش افزوده ایجادشده از عمل تفکیک برای مالک، تا بیست و پنج درصد (25%) از باقی‌مانده اراضی را دریافت می‌نماید. شهرداری مجاز است با توافق مالک قدرالسهم مذکور را براساس قیمت روز زمین طبق نظر کارشناس رسمی دادگستری دریافت نماید.

**سایر منابع و قوانین مرتبط با تفکیک و افراز

‌-تبصره 1ماده 11قانون زمین شهری در مورد نقشه های تفکیکی اراضی دولتی و ماده واحده قانونی نحوه تقویم ابنیه و املاک و اراضی دولتی

-ماده 6قانون تاسیس شورای عالی شهرسازی و معماری ایران

-ماده 23قانون نوسازی و عمران شهری

-بند 9ماده 45قانون شهرداری‌ها

-ماده 19 آیین نامه اجرایی قانون زمین شهری

-لایحه قانونی راجع به تفکیک و افراز اراضی مورد تصرف سازمانها عمران اراضی شهری استانها کشور

-قانون اصلاح قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغها مصوب 31/3/1374

-آیین نامه اجرایی قانون اصلاح قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها

-قانون جلوگیری از خرد شدن اراضی کشاورزی و ایجاد قطعات مناسب فنی، اقتصادی

-ماده 14و 15 قانون زمین شهری

-ماده 5قانون تأسیس شورای عالی شهرسازی و معماری ایران

***


آخرین بروزرسانی ۱۳۹۸/۰۳/۲۷

آنچه باید در مورد ارزش معاملاتی موضوع تبصره 11ماده 100 بدانیم

تهیه و تدوین و جمع آوری : علی نصیریان  کارشناس ارشد مدیریت شهری


           

آیین نامه ارزش معاملاتی موضوع تبصره 11 ماده 100 توسط شهرداری تهیه و به تصویب شورای اسلامی شهر می رسد و در هریک از شهرهای کشور متفاوت است و به دلیل تفاوت بودن محل استفاده از این آیین نامه فقط در جرائم کمیسیون ماده 100 ؛باید طوری تهیه گردد که متناسب با جرم و باز دارنده باشد ؛ زیرا افراد را بخاطر نقض قاعده یا قانون جریمه می نمایند

این موضوع با ماده 64 قانون مالیات بر ارزش افزوده کاملا متفاوت بوده و ارتباطی به همدیگر ندارند.

بر اساس تبصره 11 از ماده 100 قانون شهرداری ، تهیه آیین نامه ارزش معاملاتی ساختمانی هر شهر از وظایف خاص شهرداری آن شهر و تصویب آن توسط شورای اسلامی شهر و در غیاب شورای اسلامی از وظایف اختصاصی وزارت کشور است .زیرا بر اساس ماده 85 قانون تشکیلات ، وظایف و انتخابات شوراهای اسلامی کشور و انتخاب شهرداران مصوب 1375 در صورت توقف یا ابطال انتخابات شوراها و موجب ماده 84 قانون مذکور تا برگزاری انتخاب مجدد و تشکیل شورای جدید استاندار جانشین آن شورا خواهد بود .

تعیین جریمه تخلفات ساختمانی به مأخذ ارزش معاملاتی ساختمان در تاریخ وقوع تخلف است که تحقق آن از طریق بررسی اسناد و مدارک معتبر و در صورت لزوم ، جلب نظر کارشناس و متخصص در زمینه قدمت ساختمان و تاریخ وقوع تخلف ساختمانی میسور است . این ارزش معاملاتی ، سالی یک بار قابل تجدید نظر خواهد بود و تعیین جریمه در موارد مقرر در تبصره های 2 و 3و 4 و 5 ماده 100 قانون شهرداری ها از وظایف کمیسیون ماده 100 قانون مذکور است که بر مبنای ارزش معاملاتی ساختمان برای هر متر مربع بنای اضافی تعیین می شود .

تجدید نظر در این آیین نامه در همان سال مجوز قانونی نداشته و موجب ابطال آرای کمیسیون ماده 100 می شود .

ارزش معاملاتی قیمت ساختمان با توجه به نوع مصالح ، قدمت و تراکم و طریقه استفاده از آن و نوع مالکیت از نظر عرصه و عیان مشخص می شود در تعیین ارزش معاملاتی متغیر های اعلام شده ضروری و ارزش گذاری ساختمان به صورت یکسان بدون در نظر گرفتن متغیر های فوق باعث ابطال آرای کمیسیون ماده 100 خواهد بود.

با اقتباس از آیین نامه معاملاتی :

آرای دیوان عدالت اداری ، دادنامه شماره 182 تاریخ 71/8/23 و دادنامه شماره 540 تاریخ 83/10/27 و دادنامه شماره 194 تاریخ 85/3/28 و دادنامه 210 تاریخ 87/4/2 و دادنامه شماره 527 تاریخ 90/11/24 و دادنامه شماره 875 تاریخ 91/11/23 و دادنامه شماره 644تاریخ 92/9/18 و دادنامه شماره 740 تاریخ 95/9/3

با اقتباس از تبصره 11 ماده 100 :

ماده 84 قانون تشکیلات ، وظایف و انتخابات شوراهای اسلامی شهر و انتخاب شهرداران مصوب 1375 و رای  42 مورخ 78/2/25 هئات عمومی دیوان عدالت اداری 79 قانون تشکیلات

 

آخرین بروزرسانی ۱۳۹۸/۰۴/۰۳